Tarım arazisini satın alma hakkı önce komşunun, başka şahıslara yapılan satışlar iptal edilebiliyor. Araziye sınır komşuların Önalım Hakkı bulunuyor. Komşulardan habersiz yapılan satışların noter aracılığıyla komşulara duyurulması gerekiyor.

Araziye sınır parsel sahiplerinin dışında başka şahıslara yapılan satışlar, komşu parsel sahiplerine duyuru yapılsın ya da yapılmasın satış iptal edilebiliyor ve komşu arazi sahibi tarlayı satın alıyor, buna komşunun Önalım Hakkı deniyor. Tarım arazilerinde önalım hakkı 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/i maddesinin ikinci fıkrasına göre önce komşunun. Örneğin 1 nolu parsel sahibi 2, 3 ve 4 nolu komşu parsel sahiplerine duyurmadan başka bir şahsa yaptığı satışı 2, 3 ve 4 nolu parsel sahiplerine noter aracılığıyla duyurmak zorunda, bu duyurudan sonra üç ay içerisinde bu satışa itiraz eden 2, 3 ve 4 nolu parsel sahiplerinden birisi müracaat ettiğinde satış iptal ediliyor ve araziyi itiraz eden komşu parsel sahibi satın alıyor. Eğer 1 nolu parsel sahibi, arazisini 2, 3, 4 nolu komşu parsel sahiplerinden başka bir şahsa yaptığı satışı komşu parsel sahiplerine noter aracılığıyla duyuru yapmamışsa  2, 3 ve 4 nolu parsel sahiplerinden birisi 2 yıl içerisinde müracaat ettiğinde satış yine iptal ediliyor ve itiraz eden komşu parsel sahibi araziyi satın alıyor. Hukukçuların bu konudaki açıklamaları şöyle;  

Tarım Arazilerinde Sınırdaş Malikin Önalım Hakkı

Önalım hakkı, bir malın üçüncü kişiye satılması halinde hak sahibine tek taraflı bir beyanla o malın alıcısı olabilme yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır. Türk Medeni Kanunu’nda paylı mülkiyette paydaşlara tanınan yasal önalım hakkı 2014 yılında yapılan bir düzenleme ile tarım arazilerinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerine de tanınmıştır. Buna göre tarımsal bir arazinin satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi malikinin yani komşu parsel malikinin önalım hakkı bulunmaktadır.

1. Tarım Arazilerinde Önalım Hakkı Hangi Hallerde Kullanılabilir?

Tarım arazilerinde önalım hakkının hangi şartlarda kullanılabileceği 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/i maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenmiş olup bu hakkın kullanılmasına ilişkin ilgili Kanunda düzenlenmeyen hususlarda ise Türk Medeni Kanunu hükümlerinin uygulanacağı öngörülmüştür.

Devir, satış işleminden kaynaklanmalıdır.

Tarım arazilerinde yasal önalım hakkı ancak sınırdaş arazi maliki olmayan bir kimseye yapılan satış işleminde kullanılabilir. Satış dışındaki devirlerde tarım arazilerinde önalım hakkının kullanılabilmesi mümkün değildir.

Araziler sınırdaş ve tarımsal arazi niteliğinde olmalıdır.

5403 sayılı Kanun’dan kaynaklanan yasal önalım hakkının söz konusu olabilmesi için kanun metninden de açıkça anlaşılacağı üzere arazilerin sınırdaş olması ve her iki arazinin de tarımsal arazi niteliğinde olması gerekmektedir.

Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı Tarım Reformu Genel Müdürlüğü 03.11.2017 tarih ve E.2768754 sayılı Tarım Arazilerinde Mülkiyet Devrine İlişkin Uygulama Talimatının b maddesinde belirtildiği üzere en az bir noktada birbirleriyle ortak sınırı bulunan tarım arazileri sınırdaş olarak değerlendirilmektedir.

Tarım arazilerinde önalım hakkının kullanılabilmesi için satış işleminde alıcı tarafın sınırdaş malik olmayan üçüncü bir kişi olması gerekmektedir. Nitekim Kanunda tarımsal arazinin sınırdaş maliklerden birine satılması halinde diğer sınırdaş maliklerin önalım hakkını kullanamayacağı hüküm altına alınmıştır.

2. Tarım Arazilerinde Önalım Hakkı Davası

5403 sayılı Kanundaki düzenleme uyarınca tarım arazilerinde önalım hakkının kullanılmasına ilişkin hususlarda Türk Medeni Kanunu hükümleri uygulanmaktadır. Buna göre sınırdaş tarımsal arazi maliki yasal önalım hakkını, alıcıya karşı dava açarak ve arazinin satış bedelini ödemek suretiyle kullanabilir. Bu dava tarımsal arazinin mülkiyetinin, bedeli karşılığında önalım hakkı sahibine geçirilmesine yöneliktir.

3. Tarım Arazilerinde Önalım Hakkı Davası Hangi Sürelerde Açılmalıdır?

Yasal önalım hakkının kullanılabileceği süreler Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiş olup buna göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu şekilde Kanun önalım hakkının kullanılmasını hak düşürücü sürelere tabi tutmaktadır. Önalım hakkının kullanılmasında üç aylık hak düşürücü süre, satışın sınırdaş arazi malikine bildirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Söz konusu satış bildirimi ise özel bir şekle tabi tutulmuş olup yapılan satışın, sınırdaş arazi maliklerine noter aracılığıyla bildirilmesi gerekmektedir. Bu şekil şartı yerine getirilmediği takdirde üç aylık hak düşürücü süre işlemeye başlamaz. İki yıllık süre ise satış tarihinden itibaren işlemeye başlamakta olup bu süre satışın sınırdaş malike bildirilmemesi halinde önem taşır.  Zira yapılan satış noter aracılığıyla bildirilmezse, sınırdaş malikin satış tarihinden itibaren iki yıl içinde dava açmaması halinde önalım hakkı düşecektir. Sınırdaş malikin satıştan haberdar olmaması iki yıllık sürenin sonunda önalım hakkının düşmesini engellemez. Ancak bir tarım arazisinin satışında yasal önalım hakkını, süresi içinde kullanmayan sınırdaş malik yalnızca o satış dolayısıyla önalım hakkını kullanma imkanını kaybetmektedir. Zira sınırdaş malikin arazisine bağlı önalım hakkı mevcut kalmakta ve daha sonra yapılacak başka satışlarda önalım hakkını kullanma imkanı bulunmaktadır.

4. Tarım Arazilerinde Önalım Hakkı Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Önalım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarında görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesidir. Buradaki yetki kuralı kamu düzenine ilişkin olup mahkemece re’sen dikkate alınmalıdır.

5. Tarım Arazilerinde Önalım Hakkı Davasının Sonuçları

Yasal önalım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarında davacı önalım hakkı sahibi, arazinin mülkiyetinin kendi adına tesciline karar verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen süre içinde ve hakim tarafından belirtilen yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Önalım davası yenilik doğuran bir dava olup kanunda aranan şartların varlığı halinde dava sonunda, önalım konusu arazinin mülkiyetinin önalım hakkı sahibi adına tesciline karar verilmektedir. 5403 sayılı Kanun’da önalım hakkının birden fazla sınırdaş malik tarafından kullanılması hali de düzenlenmiştir. Bu durumda söz konusu düzenleme uyarınca hakim, önalım hakkına konu arazi mülkiyetinin tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş malike devredilmesine karar verecektir. Tüm şartların mevcudiyetine rağmen önalım hakkının kötüye kullanıldığının kabul edildiği hallerde ise önalım davası reddedilir.